周一上午參加特殊資產(chǎn)論壇，做一個(gè)發(fā)言。
一、中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的挑戰(zhàn)
2023年7月18日公布，二季度GDP6.3%
2023年7月24日中央政治局會(huì)議起八大創(chuàng)新：房地產(chǎn)新模式、匯率、地方債、新質(zhì)生產(chǎn)力（黃立：高德紅外、軒轅智駕、腦機(jī)接口、人形機(jī)器人、無(wú)人機(jī)機(jī)庫(kù)、飛行器）、戰(zhàn)略腹地、超長(zhǎng)期國(guó)債、金融監(jiān)管、人工智能+。
2025年7月24日？
1、債務(wù)壓力與結(jié)構(gòu)性失衡
宏觀杠桿率高企：2025年第一季度中國(guó)宏觀杠桿率達(dá)298%，其中企業(yè)負(fù)債率（含城投債）173%、居民61%、政府63%，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在不同行業(yè)和區(qū)域呈現(xiàn)分化。
房地產(chǎn)下行壓力：房地產(chǎn)銷(xiāo)售與新開(kāi)工面積持續(xù)下滑，房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)至金融系統(tǒng)，部分房企通過(guò)“資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化+代建輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)型，但整體行業(yè)仍處調(diào)整期。
上半年，上海一、二手住房累計(jì)成交1311萬(wàn)平，為2022年以來(lái)同期最高，同比增加17%。一手住房累計(jì)成交326萬(wàn)平，同比基本持平。二手住房累計(jì)成交985萬(wàn)平（11.6萬(wàn)套），同比增加24%。
今年4月底，武漢出臺(tái)“漢九條”樓市政策：對(duì)“賣(mài)舊買(mǎi)新”給予契稅補(bǔ)貼，二孩、三孩家庭分別給予6萬(wàn)元、12萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼，還計(jì)劃收購(gòu)3000套二手房源推進(jìn)“以舊換新”。武漢樓市回暖勢(shì)頭強(qiáng)勁。6月全市商品房網(wǎng)簽銷(xiāo)售面積達(dá)161.26萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)64.8%；新建住房單月成交1.26萬(wàn)套，相比去年同期成交量激增57.6%。日光族，搖號(hào)。
2、外部環(huán)境復(fù)雜化
貿(mào)易摩擦加劇：美國(guó)對(duì)華加征關(guān)稅（最高145%），導(dǎo)致中國(guó)對(duì)美出口預(yù)計(jì)減少1/3，出口增速放緩。特朗普改口。
技術(shù)封鎖升級(jí)：美國(guó)芯片法案等政策限制中國(guó)高端半導(dǎo)體發(fā)展，國(guó)產(chǎn)替代需加速突破70%自給率目標(biāo)。最近放松，稀土與大市場(chǎng)。
西門(mén)子于2025年7月2日宣布，美國(guó)商務(wù)部已取消針對(duì)中國(guó)客戶(hù)的芯片設(shè)計(jì)軟件（EDA）出口許可要求，其電子設(shè)計(jì)自動(dòng)化工具全面恢復(fù)對(duì)華供應(yīng)。此次解禁涉及先進(jìn)工藝節(jié)點(diǎn)（7納米及以下）的EDA工具，包括物理驗(yàn)證、時(shí)序分析等關(guān)鍵功能模塊。
政策調(diào)整的觸發(fā)因素
中美貿(mào)易協(xié)議推進(jìn)：2025年6月倫敦會(huì)談后，中美就放寬關(guān)鍵技術(shù)限制達(dá)成階段性協(xié)議，EDA解禁是協(xié)議落地的具體措施之一。
產(chǎn)業(yè)博弈平衡：美國(guó)此前通過(guò)限制EDA出口試圖延緩中國(guó)芯片設(shè)計(jì)能力，但中國(guó)市場(chǎng)的戰(zhàn)略重要性（占全球半導(dǎo)體需求57%）迫使美方調(diào)整策略。
3、內(nèi)需與增長(zhǎng)動(dòng)能不足
消費(fèi)疲軟與通縮壓力：居民消費(fèi)意愿低迷，CPI預(yù)計(jì)下滑至-0.6%，產(chǎn)能過(guò)剩與價(jià)格下行擠壓企業(yè)利潤(rùn)。
——價(jià)格敏感度飆升
白領(lǐng)午餐消費(fèi)：70%消費(fèi)者選擇10-20元套餐，CBD區(qū)域高端餐飲客流量下降40%。自助餐——盒飯——按兩稱(chēng)（2.5元）
客單價(jià)持續(xù)下行：海底撈客單價(jià)從110元降至98元，湊湊火鍋套餐價(jià)下調(diào)10%后仍難挽客流。
——客群結(jié)構(gòu)劇變
高端客群流失：人均消費(fèi)300元以上餐廳客流量同比下降35%，商務(wù)宴請(qǐng)需求萎縮至疫情前50%。公款吃喝？榮昌書(shū)記
下沉市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇：蜜雪冰城縣域門(mén)店毛利率超30%，擠壓區(qū)域品牌生存空間。
新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換陣痛：傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)（如制造業(yè)）收縮，新興產(chǎn)業(yè)（如數(shù)字經(jīng)濟(jì)）尚未形成足夠拉動(dòng)力，投資回報(bào)率下降。
4、人口與區(qū)域結(jié)構(gòu)挑戰(zhàn)
老齡化加速：勞動(dòng)力減少制約經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，社保與醫(yī)療支出壓力增大。
區(qū)域分化：長(zhǎng)三角、珠三角等發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)較快，中西部部分省份仍面臨債務(wù)化解與產(chǎn)業(yè)空心化問(wèn)題。
中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)第六次會(huì)議
7月1日召開(kāi)，聚焦全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)建設(shè)和海洋經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展兩大核心議題。會(huì)議旨在破解當(dāng)前經(jīng)濟(jì)循環(huán)中的堵點(diǎn)，推動(dòng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革深化，同時(shí)培育新增長(zhǎng)極以應(yīng)對(duì)內(nèi)外挑戰(zhàn)。
——全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)建設(shè)：破立并舉
1、破除“內(nèi)卷式”競(jìng)爭(zhēng)
重點(diǎn)整治領(lǐng)域：針對(duì)企業(yè)低價(jià)傾銷(xiāo)、地方政府隱性補(bǔ)貼、地方保護(hù)主義等行為，通過(guò)強(qiáng)化標(biāo)準(zhǔn)引領(lǐng)（如兩新工作涉及的294項(xiàng)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)）推動(dòng)落后產(chǎn)能退出，覆蓋鋰電、光伏、新能源汽車(chē)等新興行業(yè)。股市。
政策抓手：優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局（約束地方政府）、推進(jìn)央國(guó)企整合重組、規(guī)范政府采購(gòu)與招投標(biāo)流程，防止“劣幣驅(qū)逐良幣”。
2、暢通內(nèi)外貿(mào)一體化
出口轉(zhuǎn)內(nèi)銷(xiāo)路徑：鼓勵(lì)外貿(mào)企業(yè)依托國(guó)內(nèi)超大規(guī)模市場(chǎng)培育自主品牌，例如代工企業(yè)轉(zhuǎn)型自主品牌建設(shè)，配套完善財(cái)稅支持（如出口退稅優(yōu)化）和渠道網(wǎng)絡(luò)。
制度銜接：推動(dòng)國(guó)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)與國(guó)際規(guī)則對(duì)標(biāo)，例如在數(shù)據(jù)跨境流動(dòng)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)等領(lǐng)域完善法規(guī)體系。
二、特殊資產(chǎn)發(fā)展的新機(jī)遇
在宏觀經(jīng)濟(jì)承壓背景下，特殊資產(chǎn)（不良資產(chǎn)、困境資產(chǎn)等）因風(fēng)險(xiǎn)出清與價(jià)值重構(gòu)需求，迎來(lái)結(jié)構(gòu)性機(jī)遇：
1、市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)張與政策支持強(qiáng)化
不良資產(chǎn)供給激增：預(yù)計(jì)2025年商業(yè)銀行不良貸款處置規(guī)模達(dá)9萬(wàn)億元，非銀機(jī)構(gòu)（如信托、消費(fèi)金融）不良資產(chǎn)加速釋放。
京東資產(chǎn)交易平臺(tái)顯示，“恒大系”12家公司不良債權(quán)被集中擺上貨架，債權(quán)總額約113億元，12筆不良資產(chǎn)的持有人均為中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理股份有限公司北京分公司。其中有一筆超過(guò)10億元的為恒大地產(chǎn)集團(tuán)的債權(quán)。
政策工具完善：地方AMC（金融資產(chǎn)管理）監(jiān)管規(guī)則細(xì)化，專(zhuān)項(xiàng)再貸款支持房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)處置，3000億元保障性住房再貸款托底商業(yè)地產(chǎn)估值。
國(guó)家金融監(jiān)管總局4月11日公布《關(guān)于促進(jìn)金融資產(chǎn)管理公司高質(zhì)量發(fā)展 提升監(jiān)管質(zhì)效的指導(dǎo)意見(jiàn)》，要求金融資產(chǎn)管理公司聚焦發(fā)揮特色功能，加快培育核心競(jìng)爭(zhēng)力，做強(qiáng)做優(yōu)不良資產(chǎn)收購(gòu)處置業(yè)務(wù)，服務(wù)化解中小金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)等領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。
持續(xù)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)控機(jī)制建設(shè)，強(qiáng)化存量風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)處置，嚴(yán)控增量業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)資產(chǎn)負(fù)債和流動(dòng)性管理，推進(jìn)瘦身健體。同時(shí)，指導(dǎo)意見(jiàn)指出，要持續(xù)完善監(jiān)管制度體系，加強(qiáng)重點(diǎn)領(lǐng)域監(jiān)管，強(qiáng)化違法違規(guī)行為查處，加強(qiáng)監(jiān)管隊(duì)伍建設(shè)，強(qiáng)化各類(lèi)監(jiān)督貫通聯(lián)動(dòng)。
上海市黃浦區(qū)湖北路199弄1-98號(hào)，位于南京路商圈核心區(qū)域，緊鄰永安百貨、世貿(mào)廣場(chǎng)等商業(yè)地標(biāo)。總建筑面積4,848.44平方米，土地用途為商業(yè)，產(chǎn)權(quán)剩余期限約15年（至2039年10月27日）。
2024年12月以1.88億元起拍流拍。
2025年2月降價(jià)至1.5億元仍流拍，最終通過(guò)司法變賣(mài)成交。成交價(jià)1.5056億元，折合單價(jià)約3.1萬(wàn)元/平方米，僅為評(píng)估價(jià)2.68億元的56%。
折價(jià)原因：產(chǎn)權(quán)剩余年限不足15年，續(xù)期政策不明確；租約限制資產(chǎn)流動(dòng)性，且租金收益低；國(guó)企蘇州資管通過(guò)司法變賣(mài)“抄底”不良資產(chǎn)。
購(gòu)買(mǎi)的直接主體是上海福麥潤(rùn)企業(yè)管理有限公司，成立于2025年5月23日，注冊(cè)資本100萬(wàn)元，專(zhuān)為此次交易設(shè)立。
控股方是蘇州麥潤(rùn)企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）持股99.9%，穿透后由蘇州資產(chǎn)管理有限公司（蘇州資管）實(shí)際控制。
作為江蘇省第二家地方資產(chǎn)管理公司，蘇州資管專(zhuān)注于不良資產(chǎn)收購(gòu)與重組，2024年上半年?duì)I收10.81億元。
2、區(qū)域創(chuàng)新與跨境協(xié)同
長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型：高端制造產(chǎn)能置換催生35億元設(shè)備回購(gòu)需求，排污權(quán)、用能權(quán)等環(huán)境權(quán)益交易溢價(jià)超45%。
粵港澳大灣區(qū)跨境聯(lián)動(dòng)：QFLP基金規(guī)模超120億元，跨境擔(dān)保品法律認(rèn)定優(yōu)化，推動(dòng)離岸資本參與內(nèi)地特殊資產(chǎn)處置。
QFLP制度自2011年啟動(dòng)，通過(guò)設(shè)立試點(diǎn)基金吸引境外資本。其核心是境外機(jī)構(gòu)投資者通過(guò)資格審批和外匯資金的監(jiān)管程序后，將境外資本兌換為人民幣資金，投資于境內(nèi)的基金。
3、數(shù)字化轉(zhuǎn)型與技術(shù)賦能
AI驅(qū)動(dòng)的資產(chǎn)定價(jià)：大數(shù)據(jù)評(píng)估、智能盡調(diào)技術(shù)降低處置成本，部分機(jī)構(gòu)通過(guò)算法模型提升不良資產(chǎn)回收率15%-20%。
區(qū)塊鏈資產(chǎn)確權(quán)：深圳試點(diǎn)破產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)資產(chǎn)交易，合規(guī)數(shù)據(jù)集溢價(jià)達(dá)評(píng)估值4-6倍，開(kāi)辟數(shù)據(jù)資產(chǎn)化新賽道。
4、新興賽道價(jià)值重估
綠色資產(chǎn)轉(zhuǎn)型：新能源技術(shù)（光伏、儲(chǔ)能）全球市場(chǎng)份額超40%，困境能源企業(yè)資產(chǎn)重組需求激增（統(tǒng)一大市場(chǎng)）。
數(shù)據(jù)資產(chǎn)變現(xiàn)：破產(chǎn)企業(yè)客戶(hù)數(shù)據(jù)、運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)通過(guò)合規(guī)交易實(shí)現(xiàn)價(jià)值釋放，預(yù)計(jì)2025年數(shù)據(jù)資產(chǎn)交易規(guī)模突破千億。
5、司法協(xié)作與風(fēng)險(xiǎn)化解機(jī)制
破產(chǎn)程序高效化：破產(chǎn)案件集中管轄縮短審理周期至1.6年，內(nèi)地與香港跨境破產(chǎn)認(rèn)可案例增至29宗，提升資產(chǎn)跨境處置效率。
個(gè)人破產(chǎn)試點(diǎn)深化：深圳38%個(gè)人破產(chǎn)案件涉及經(jīng)營(yíng)性債務(wù)，阻斷惡意逃廢債，為消費(fèi)金融不良處置提供新路徑。
上海知名中式豪宅小區(qū)“九間堂”一別墅被法拍，最終成交價(jià)破億（1.09億元），業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是“撿漏價(jià)”。這是今年以來(lái)在淘寶網(wǎng)司法拍賣(mài)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上成交的第三套成交價(jià)破億元的上海豪宅。
三、挑戰(zhàn)與機(jī)遇的辯證關(guān)系
1、風(fēng)險(xiǎn)出清倒逼市場(chǎng)成熟
房地產(chǎn)、城投債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)釋放催生特殊資產(chǎn)供給，但需警惕區(qū)域性違約連鎖反應(yīng)（如地方財(cái)政壓力傳導(dǎo)至金融機(jī)構(gòu)）。
2、政策紅利釋放需配套機(jī)制
盡管監(jiān)管鼓勵(lì)AMC參與風(fēng)險(xiǎn)化解，但地方AMC資本實(shí)力不足、跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)受限等問(wèn)題仍需突破。
3、技術(shù)賦能需解決數(shù)據(jù)壁壘
企業(yè)數(shù)據(jù)資產(chǎn)估值標(biāo)準(zhǔn)缺失，跨境數(shù)據(jù)流動(dòng)合規(guī)性制約技術(shù)應(yīng)用場(chǎng)景拓展。
四、未來(lái)趨勢(shì)與策略建議
1、短期聚焦：房地產(chǎn)紓困基金、城投債務(wù)重組、消費(fèi)金融不良證券化等確定性賽道。
2、長(zhǎng)期布局：數(shù)據(jù)資產(chǎn)確權(quán)交易、綠色技術(shù)并購(gòu)、跨境特殊資產(chǎn)基金等創(chuàng)新領(lǐng)域。
3、機(jī)構(gòu)策略：頭部AMC通過(guò)“投行化+數(shù)字化”提升資產(chǎn)盤(pán)活能力，中小機(jī)構(gòu)深耕區(qū)域特色資產(chǎn)（如長(zhǎng)三角制造業(yè)、大灣區(qū)跨境資產(chǎn)）。
總之，中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的挑戰(zhàn)催生了特殊資產(chǎn)市場(chǎng)的擴(kuò)容，政策支持、技術(shù)革新與區(qū)域協(xié)同正重塑行業(yè)生態(tài)。未來(lái)，特殊資產(chǎn)不僅是風(fēng)險(xiǎn)化解的工具，更將成為推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和資源配置優(yōu)化的關(guān)鍵力量。
